Siguiendo la Directiva Comunitaria 93/13/CEE fue aprobada la Ley 7/1998 que regula las condiciones generales de la contratación y que se refiere, además, a las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Previamente, contábamos con el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, que se dictó en desarrollo de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Ley 26/1984.
Y de esta normativa es de donde básicamente resultan las denominadas cláusulas abusivas y que se definen como todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato; considerándose abusivas las cláusulas que se relacionan en la última Ley citada.
De esta forma, proceden enumerarse como abusivas las siguientes:
1º.- La imposición al consumidor (normalmente comprador) de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda a la empresa. En particular, en la primera venta de viviendas, será nula la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación (“escrituras”) que por su naturaleza correspondan al vendedor; tales como la totalidad o parte de la escritura de obra nueva, de división horizontal, de las hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
Y en este sentido ha de estudiarse la denominada estipulación de gastos e impuestos en el contrato/escritura por la que muchas veces se acuerda: “Todos los gastos de otorgamiento de este contrato y de su escritura, incluido el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, son de cuenta del comprador”. Las resoluciones judiciales respecto a la posibilidad de “repercutir este impuesto al comprador” no son concluyentes y, en consecuencia, tampoco sobre quién ha de pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Eso sí, posicionándonos al respecto, y con amparo, por ejemplo, en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 9 de abril de 2002, se estima que no son abusivos pactos de este tipo, de conformidad con los artículos 1.255, 1.280, 1.281, 1.288 y 1.455 del Código Civil, siempre que conste meridianamente claro y expreso el pacto al respecto tanto en el contrato privado de compra-venta como en la propia escritura pública de transmisión del inmueble.
2º.- Igualmente serán abusivos los acuerdos que supongan una exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del comprador por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso de la empresa vendedora.
En particular, serán nulas, y se tendrán por no puestas, las cláusulas que modifiquen, en perjuicio del consumidor, las normas legales sobre vicios ocultos, salvo que se limiten a reemplazar la obligación de saneamiento por la de reparación o sustitución de la cosa objeto del contrato.
3º.- Serán nulos y se tendrán por no puestos por los Tribunales, aquellos acuerdos que impidan o excluyan la facultad de resolver el contrato para el comprador por incumplimiento de la entidad vendedora.
Análogamente, de igual vicio de nulidad padecen aquellas cláusulas o estipulaciones que autoricen a la empresa para rescindir el contrato discrecionalmente o a su libre albedrío, si al consumidor no se le reconoce la misma facultad; o incluso tampoco valdrán los acuerdos que permitan que la entidad vendedora se quede con las cantidades abonadas en concepto de prestaciones aún no efectuadas cuando sea ésta entidad quien rescinda el contrato de compra-venta discrecionalmente.
4º.- También se tendrán por no puestos los acuerdos que supongan otorgar a la empresa la facultad de interpretación o modificación unilateral del contrato sin motivos válidos especificados en el mismo.
En igual vicio de nulidad incurrirán las cláusulas que incluyan fechas de entrega meramente indicativas condicionadas exclusivamente a la voluntad de hechos que dependan solamente de la empresa o entidad vendedora.
Las consecuencias jurídicas de la inclusión de pactos de este tipo en los contratos/escritura de compraventa son doblemente negativas: por un lado, caso de acudir a los tribunales para exigir su cumplimiento, la parte consumidora/compradora podrá aducir la no aplicación de estas cláusulas puesto que son nulas y, por otro lado, existe la posibilidad de imposición de sanciones por las autoridades de consumo por el hecho de su inclusión en los documentos contractuales.
Javier Iscar de Hoyos | Abogado
Secretario General de la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad |
